A manutenção predial é essencial para garantir a segurança, o conforto e a eficiência das instalações de uma edificação. Cada tipo de manutenção tem sua importância e seu papel a desempenhar em uma empresa.

A manutenção preventiva é fundamental para evitar problemas e prolongar a vida útil dos equipamentos. A manutenção corretiva é necessária quando um problema já ocorreu, mas deve ser realizada de forma eficiente para minimizar o impacto. E a manutenção preditiva é uma abordagem inovadora e muito eficiente, que utiliza dados e análises para prever e evitar problemas antes que eles ocorram. 

Confira abaixo cada um dos tipos de manutenção predial e como elas devem ser consideradas em um plano de gerenciamento de facilities eficiente.

Manutenção Predial Corretiva

A manutenção predial corretiva é aquela realizada quando um equipamento ou sistema apresenta uma falha ou interrupção no funcionamento. Por isso, a manutenção deve ser feita visando a correção e ajuste. Ela pode ser classificada em duas categorias: manutenção corretiva imediata e manutenção corretiva programada.

A manutenção corretiva imediata é realizada para solucionar problemas urgentes, que requerem atenção para evitar a interrupção de atividades ou prevenir danos mais graves. Esse tipo de manutenção é geralmente aplicado a equipamentos e sistemas críticos para o funcionamento da edificação, como elevadores, sistemas de segurança, sistemas elétricos, entre outros.

A manutenção corretiva programada, por sua vez, é realizada para problemas que podem ser resolvidos em um período mais conveniente, sem afetar a operação da edificação. Ela pode ser planejada para momentos em que a edificação está menos movimentada, como feriados ou fins de semana, por exemplo.

A manutenção corretiva é importante para garantir que os equipamentos e sistemas operem de forma correta e segura. No entanto, ela tem algumas desvantagens em relação a outros tipos de manutenção. Por ser reativa, ela pode causar interrupções inesperadas na operação da edificação, afetando a produtividade e aumentando os custos de reparo. Além disso, pode levar a uma maior necessidade de substituição de peças e equipamentos e ser mais caro do que a manutenção preventiva, por exemplo.

Manutenção Predial Preventiva

A manutenção predial preventiva é um conjunto de ações planejadas e realizadas de forma antecipada visando evitar ou minimizar a ocorrência de falhas e problemas no edifício. O objetivo da manutenção predial preventiva é garantir que o edifício esteja sempre em boas condições de uso, evitando paradas não planejadas, reduzindo os custos com manutenção corretiva e aumentando a vida útil dos equipamentos e sistemas. Além disso, a manutenção predial preventiva também pode contribuir para a segurança, saúde e conforto dos usuários do edifício.

Manutenções preventivas incluem:

Inspeções periódicas

• Inspeção de telhados para identificar danos e infiltrações.
• Inspeção de fachadas para identificar desgaste ou corrosão.
• Inspeção de sistemas elétricos para identificar sobrecarga ou desgaste de cabos.

Limpezas

• Limpeza de caixas de água para evitar acúmulo de sujeira e proliferação de bactérias.
• Limpeza de calhas e ralos para evitar entupimentos e infiltrações.
• Limpeza de sistemas de ar condicionado para evitar acúmulo de poeira e proliferação de fungos e bactérias.

Lubrificações

• Lubrificação de motores e equipamentos para reduzir o desgaste e aumentar a vida útil.
• Lubrificação de sistemas de transmissão para evitar desgastes 

Ajustes

• Ajuste de portas e janelas para evitar correntes de ar e reduzir o consumo de energia.
• Ajuste de sistemas de segurança, como alarmes e câmeras, para garantir o seu funcionamento adequado.

Reparos

• Reparo de vazamentos em tubulações de água e gás para evitar danos estruturais e riscos de incêndio.
• Reparo de sistemas elétricos danificados para evitar riscos de curto-circuito e incêndio.

Substituições

• Substituição de peças desgastadas, como lâmpadas e filtros, para garantir o funcionamento adequado dos sistemas.
• Substituição de equipamentos antigos e obsoletos por equipamentos mais eficientes e econômicos.

Manutenção Predial Preditiva

Existe, ainda, a Manutenção Predial Preditiva que, por sua vez, é um tipo de manutenção que utiliza técnicas avançadas de análise de dados para prever falhas em equipamentos e sistemas antes que elas ocorram. Essas técnicas incluem monitoramento contínuo de variáveis como temperatura, vibração, ruído, pressão, entre outras, para identificar mudanças que possam indicar problemas iminentes. Com base nos dados coletados, é possível programar ações de manutenção preditiva, como ajustes, reparos e substituições de peças, para evitar falhas e maximizar a vida útil dos equipamentos.

A principal diferença entre a manutenção predial preditiva e a preventiva é que na preditiva as ações de manutenção são realizadas com base em dados e análises, enquanto na preventiva as ações são programadas de forma antecipada, com base em um cronograma pré-estabelecido. Enquanto a manutenção preditiva busca evitar falhas iminentes, a manutenção preventiva busca evitar falhas em potencial, antes que elas se tornem problemas.

Para saber qual tipo de manutenção escolher, é importante considerar alguns fatores, como:

1. Criticidade do equipamento ou sistema: Equipamentos ou sistemas críticos para a operação do prédio ou para a segurança dos ocupantes podem exigir um nível mais elevado de manutenção preventiva ou preditiva, para garantir que estejam sempre em pleno funcionamento.

2. Nível de risco: Risco de incêndio, por exemplo, podem exigir um nível mais elevado de manutenção preventiva ou preditiva, para garantir a segurança dos ocupantes e do patrimônio.

3. Custo da manutenção: A manutenção preditiva geralmente é mais cara do que a manutenção preventiva. Por isso, é importante avaliar o custo-benefício de cada tipo de manutenção, considerando a criticidade e o risco de cada equipamento em análise.

Em geral, a manutenção preditiva é mais adequada para equipamentos e sistemas críticos, de alto risco ou de alto custo, enquanto a manutenção preventiva é mais adequada para sistemas de menor risco ou custo. No entanto, cada caso deve ser avaliado individualmente, considerando os fatores mencionados acima, para determinar qual tipo de manutenção é mais adequado para o prédio ou edificação em questão.

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